Guía para el comprador

Rimontgó recomienda el asesoramiento de un especialista, bien sea en aspectos legales o jurídicos, fiscales u otras materias relacionadas con el sector inmobiliario. A tal efecto, nuestros clientes pueden ponerse en contacto con nosotros si desean solicitar los datos de profesionales que le puedan brindar una atención personal.

En esta página encontrará consejos útiles relativos a la compra de cualquier inmueble (villa, casa, apartamento, piso, hacienda.). Se comentan aspectos como fiscalidad relacionada con el país de residencia del vendedor y otros consejos, cortesía de Rimontgó, inmobiliaria decana en España.

Al trabajar con Rimontgó, nuestros clientes reciben asesoramiento sobre la forma más conveniente de enfocar los aspectos urbanísticos, económicos y legales relacionados con la compra de su casa.

Rimontgó lleva a cabo un riguroso proceso de análisis y una meticulosa selección de los inmuebles que decide presentar a sus clientes.

Preguntas y Respuestas

Consejos previos a la compra

Cualquier propiedad a la venta debería cumplir con una serie de requisitos (jurídicos, físicos, urbanísticos y económicos) que garanticen una transmisión libre de riesgos para la persona que aporta su dinero para comprar un inmueble.

Rimontgó, no acepta a la venta -y, por supuesto, no ofrece- ningún inmueble que no haya pasado un exhaustivo examen y se compruebe que la vivienda cumple, o puede cumplir, con los requisitos mínimos que garanticen una transmisión informada y fluida, sin sorpresas.

Casi ningún país, como España, es capaz de ofrecer la seguridad jurídica que garantiza la Fe Pública Registral a través de los Registros de la Propiedad. El conjunto de los Notarios Públicos de España y de los Embajadores y Cónsules Generales en el Extranjero, tienen la formación, capacitación y experiencia necesarias para ofrecer las garantías a cualquier comprador o vendedor que, actuando naturalmente dentro de la Ley, solicite sus servicios.

Test link

Rimontgó tiene un procedimiento interno de recopilación sistemática de la información para el estudio de los aspectos legales, urbanísticos, tributarios y de propiedad que puedan afectar al inmueble. El cumplimiento de este riguroso control es imprescindible para aceptar -y ofrecer- a la venta cualquier inmueble. Algunos propietarios se sorprenden cuando relegamos la publicación de su inmueble hasta que todas las casillas de control hayan sido marcadas. La experiencia de todos estos años nos ha demostrado que éste es el único camino que, al final, ofrece los resultados deseados para todas las partes implicadas.

El rigor en nuestro trabajo, no sólo ofrece las garantías de fiabilidad al comprador, sino también para los vendedores, pues, con frecuencia, anticipamos y resolvemos problemas que ellos mismos desconocían.

Villa en venta en Oropesa del Mar. RMGV2919

El mercado inmobiliario es cambiante entre las ciudades de un mismo país, entre los barrios y distritos de una misma ciudad y, también, entre las mismas calles que componen esos barrios.

Los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria que trabajan en Rimontgó han sido formados internamente y están capacitados para asesorar en todos los aspectos relacionados con los inmuebles de su cartera, incluidas las condiciones y circunstancias del mercado local. Su adscripción al Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria es garantía de formación, deontología y de acceso a la información del mercado mediante herramientas tecnológicas exclusivas de los Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España. Este acceso exclusivo permite conocer los datos del mercado inmobiliario que proporcionan una ventana de información, amplia y detallada para sus clientes.

Esta ayuda complementa la experiencia y conocimiento del mercado local y permite a los clientes valorar distintas opciones dentro de una misma zona.

En entorno de la vivienda que se desea comprar es un condicionante y un reflejo del estilo de vida que se puede disfrutar una vez realizada la adquisición. Un buen agente inmobiliario, con conocimientos del entorno local, además de aconsejar sobre la propiedad inmobiliaria, ofrecerá información valiosa sobre el barrio o vecindario: tiendas de proximidad, centros deportivos, centros comerciales, colegios, actividades culturales y de ocio, etc.: una información muy útil para asegurar que la compra se ajusta al estilo de vida que desea la futura familia propietaria.

El principal coste relacionado con la compra de una vivienda es, lógicamente, su precio de adquisición; pero hay más gastos: según el caso, el Impuesto sobre el valor añadido (IVA) o el Impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP); los gastos relacionados con la firma de la Escritura Pública de Compraventa ante Notario; los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad; los honorarios del Agente de la Propiedad Inmobiliaria y, en su caso, otros gastos como gestores administrativos. Una cifra orientativa puede oscilar entre un 7% y un 12% del precio de compra, según el tipo de impuesto y según la Comunidad Autónoma española donde radique el inmueble.

En Rimontgó entregan una relación detallada de todos estos gastos relacionados con la compra del inmueble elegido.

Casa en venta en Bétera, Valencia. RMGV4319

Principalmente, el comprador tiene que asegurarse de que es capaz de cumplir los controles que impone la Ley de Prevención de Blanqueo de Capitales.

Rimontgó solicitará al comprador potencial que aporte cierta documentación antes de iniciar el proceso de compra de cualquier inmueble.

Esta comprobación la hace Rimontgó con todos los compradores, sean o no españoles y sean o no residente fiscal en España.

Hay otros requisitos “secundarios”, como la obtención, en su caso, del Número de Identificación Fiscal de Extranjeros; la tenencia de una cuenta bancaria en España, entre otros.

Durante la compra

Para construir una vivienda nueva se necesita disponer de un suelo libre o comprar una casa antigua para rehabilitarla o redificarla.

El suelo libre rara vez se encuentra en el centro de las ciudades, siendo más abundante en su extrarradio. Las ventajas y los inconvenientes de cada ubicación son fácilmente identificables.

Jávea tiene un par de docenas de zonas residenciales, más o menos distintas entre sí.

Listado de las zonas:

  • Jávea, casco histórico.
  • Aduanas del Mar, Jávea puerto.
  • Playa de El Arenal. Parador de Jávea.
  • Zona del Montgó: Rimontgó, Castellans, Toscamar, …
  • Les Valls
  • Carrasquetes, La Seniola,
  • Puchol, Puigmolins,
  • Mezquida
  • La Corona, Cuesta San Antonio
  • El Plá
  • Montañar Bajo
  • Montañar Alto
  • La Caleta
  • Adsubia, Tosalet, Cap Martí
  • Portichol
  • Cap Prim, Cap Negre, Cap de La Nau
  • Balcón al Mar, Costa Nova, Granadella
  • Lluca, Cansalaes, Tarraula

La respuesta a la pregunta “¿qué ventajas tiene vivir en una zona u otra de Jávea?” requiere contestar, antes, a otras preguntas que los agentes de Rimontgó hacen a todos sus clientes:

  • ¿qué uso va a dar a la vivienda?
  • ¿usted y su familia planean vivir los 12 meses del año en ella, o van a estar sólo una parte del año? ¿en invierno o en verano? ¿tal vez sólo en primavera?
  • ¿qué actividades diarias piensan realizar?
  • ¿qué estilo y nivel de vida piensan disfrutar en su nueva casa en Jávea?
  • ¿piensan alquilar su casa mientras no la ocupen?

La respuesta a estas y otras cuestiones, aportan la información necesaria para que cualquier asesor de Rimontgó le pueda orientar sobre la zona idónea para encontrar su nueva casa en Jávea. Pero, además, le servirá para hacer una buena planificación fiscal de su inversión, si usted está pensando en, tal vez, ser residente fiscal -o, no- en España, o si está pensando en una inversión a medio plazo.

Villa en venta en Balcón al Mar, Jávea. RMG6558

Una parcela a las afueras de la ciudad permite estar más cerca de la Naturaleza, para pasear, hacer excursiones y tener más independencia.

Los residentes en apartamentos de la ciudad de Valencia también pueden pasear y realizar actividades físicas en el maravilloso Jardín del Turia.

Un jardín independiente ofrece más espacio para el esparcimiento familiar que un apartamento. En la época del confinamiento forzoso tener un jardín aportaba un valor impagable a la vida de la familia.

Si el apartamento tiene terraza o balcón, también sirve de esparcimiento, pero nunca tanto como un jardín propio.

La ventaja del apartamento en la ciudad es que está cerca de todos los servicios y que se puede dejar cerrado en época en las que los propietarios estén en otro lugar, sin tener que preocuparse del mantenimiento del jardín o de la piscina de una villa independiente.

Toda prestación requiere una contraprestación: el privilegio de disfrutar del jardín y de la piscina, sólo pide a cambio un mantenimiento adecuado.

En una vivienda de obra nueva todo es nuevo. Desde la cimentación, hasta la llave que abre la puerta. Todas las instalaciones (electricidad, fontanería, climatización, agua caliente, aislamientos, cerramientos, cristales, puertas, ventanas, armarios, etc.) son nuevas. Pero, no sólo son nuevas las instalaciones de la vivienda que se compra, sino que son nuevas todas las instalaciones del edificio. Este detalle es importante porque da a la vivienda una vida útil y una calidad de vida a sus ocupantes, que son mejores que si se rehabilita una vivienda en un edificio antiguo -aunque sea una rehabilitación integral-.

No obstante, hay edificios antiguos preciosos, con mucho carácter y detalles arquitectónicos maravillosos que con una rehabilitación integral de alta calidad pueden tener una segunda vida en perfectas condiciones de confort y durante los mismos años que una obra nueva. Tenemos ejemplos como estas dos rehabilitaciones llevadas a cabo por Rimontgó con la ayuda de profesionales inmejorables, como el equipo de Arquitectura ERRE y la empresa de construcción especializada AT4 Grupo.

Cada transacción inmobiliaria es única y la documentación de cada expediente es exclusivo. Como guía mínima orientativa podemos decir que siempre se recoge la información relacionada aquí abajo, pero, insistimos en que cada casa, cada inmueble, tiene su expediente único.

Documentación básica:

  • Nota simple registral
  • Último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
  • Certificado de estado de deudas de los últimos cuatro años.
  • Últimos recibos de suministros: agua, electricidad, telecomunicaciones, gas, etc
  • Certificado de la Comunidad de Propietarios en cuanto a los recibos emitidos y las derramas pendientes.
  • Último recibo de gastos de la Comunidad de Propietarios.
  • Copia de los estatutos de la Comunidad, en su caso, inscritos en el Registro de la Propiedad.
  • En el caso de que la vivienda haya sido hipotecada, hay que aportar el certificado del estado de las deudas emitido por la entidad acreedora. Es frecuente que la deuda haya sido satisfecha, pero que la anotación aún figure en el Registro de la Propiedad. Antes de la transmisión será necesario la comparecencia de la entidad Bancaria certificando que la deuda puede ser cancelada en el Registro de la Propiedad.
  • Seguro decenal, en su caso.
  • Certificado de Costas, en su caso.
Villa en venta en Tossals, Jávea. RMG5171

Realizar una oferta con intención de comprar es mejor recibida por el vendedor si está bien documentada. La prueba de fondos suficientes y una forma de pago concreta ayudan al vendedor a tomar la decisión.

Su agente de compra le asesorará sobre transacciones comparables recientes en la zona y le expondrá los puntos fuertes y débiles de la oferta que se pretenda hacer.

Realizar, al mismo tiempo, ofertas en casas distintas no es aconsejable. El comprador que siga esta táctica perderá credibilidad.

El compromiso de compra de una vivienda puede perfeccionarse por el mero consentimiento entre las partes. Sin embargo, para probar su efecto es conveniente realizarlo mediante un contrato escrito y firmado en el que se describa el objeto, su precio y la forma de pago.

El contrato puede ser preparatorio de la propia transmisión del inmueble o se puede acudir directamente ante el Notario para firmar la Escritura de Compraventa que tendrá acceso al Registro de la Propiedad y surtirá plenos efectos.

Si el contrato es preparatorio puede adoptar varias formas:

  • Carta de intención de compra, vinculante, o no.
  • Contrato privado de reserva, con entrega, o no, de dinero.
  • Contrato de opción de compra.
  • Contrato privado de compraventa con entrega de dinero, que, a su vez puede adoptar las siguientes formas:
    • Contrato privado de compraventa mediando arras confirmatorias
    • Contrato privado de compraventa mediando arras penitenciales

En ambos casos se permite a las partes desistir en un momento posterior a la firma de sus obligaciones contractuales, produciéndose, por el incumplimiento, efectos, acordados o dictados por la Ley.

Si el contrato de compraventa es en firme, es decir: que una parte está vendiendo y la otra está comprando, con independencia de que se haya pagado o no todo el precio, este contrato se puede hacer:

  • Como contrato privado de compraventa en firme, con entrega de una cantidad a cuenta del precio final, que puede estar determinado o depender de las condiciones pactadas. Este contrato puede tener contingencias hasta que no se firme la Escritura ante Notario.
  • Como Escritura Pública ante Notario y acceso al Registro de la Propiedad, que tiene efectos frente a terceros y ofrece todas las garantías, que no ofrece el contrato privado.

Todos los contratos pueden tener -y de hecho tienen- cláusulas particulares relacionadas con la especificidad del caso. Puede existir otros derechos a favor de terceros, como las servidumbres; se pueden pactar condiciones resolutorias, condiciones suspensivas, que exigen que ocurran determinadas cosas antes de que se perfeccione la compra venta. Estas condiciones, a veces dependen de las partes y otras veces, no. El devenir de los acontecimientos condicionará el perfeccionamiento del contrato, pero, en todo caso, tendrá efectos para las partes.

a. Señal o arras penitenciales: Las partes se comprometen a vender y a comprar, pero pueden desistir de la operación mediante una penalización. Si desiste del contrato el comprador, perderá la cantidad entregada, y si es el vendedor quien incumple, deberá devolver el doble de la cantidad recibida. Puede haber otros acuerdos. En cualquier caso, esta penalización debe estar explícitamente recogida en el contrato.

b. Contrato de compraventa privado: Documento firmado por comprador y vendedor en el que se especifican quiénes son las partes, la descripción del inmueble, precio y forma de pago, las condiciones particulares del contrato, reparto de gastos y resto de condiciones pactadas. La cantidad que se paga, lo es a cuenta del precio total. El comprador no se convierte en propietario hasta que se hayan cumplido todas las condiciones del contrato. Un comprador puede ser propietario, sin tener la posesión del inmueble. El acto de la entrega formal de las llaves -que puede producirse en el momento de firmar la escritura pública o en un momento posterior- determina este aspecto importante que consolida la transmisión del pleno dominio de la propiedad.

En caso de firmarse un contrato de compraventa privado, ¿es imprescindible efectuar el pago total del precio o se aplaza algún pago al momento de la Escritura pública?

Al firmarse un contrato privado de compraventa, tratándose de un contrato preparatorio de la Escritura ante Notario, normalmente, no se estará entregando la posesión del inmueble y, por lo tanto, no es aconsejable pagar la totalidad del precio.

Con la firma del contrato, típicamente, se hace entrega de una cantidad de dinero que es proporcional al precio de la compra y al tiempo que se pretenda aplazar la firma de la Escritura ante Notario y el pago de la cantidad restante.

Normalmente, cuando se firma el contrato privado de compraventa, todos los términos han sido pactados y las partes concluirán la transmisión en un plazo razonable de tiempo. Tiempo, que puede ser necesario para ambas partes (esto puede ser un resaltado). En el caso del comprador, puede éste necesitar cierto tiempo para desinvertir sus fondos, o puede necesitar financiación y, por lo tanto, tiempo para que le concedan un préstamo. En su caso, el vendedor puede necesitar un tiempo para desalojar la vivienda, hacer la mudanza o, en su caso, realizar ciertas reparaciones que se hubiesen pactado con el comprador.

Casa en venta en el Bosque, Valencia. RMGV4331

La forma de pago idónea es la que se conoce como “al contado”. Es decir: que se paga la totalidad del precio y se produce la transmisión del pleno dominio del inmueble en un solo y mismo acto.

No obstante, es común que el pago se realice en dos o más pagos, que pueden situarse en el tiempo, antes y después de la firma de la Escritura de compraventa.

En los casos en los que la venta no sea “al contado” , necesariamente se firmará un contrato privado de compraventa qu, como ya hemos dicho, será preparatoria de la Escritura de Compraventa. Con la firma de este contrato se pactarán las condiciones de toda la operación y se establecerá un calendario de pagos, que pueden ser dos o más. El rimer pago se realizará con la firma de este contrato privado y tendrá la condición y los efectos que las partes hayan pactado. (véase “¿De qué manera puedo formalizar mi intención de comprar una vivienda?”. Para cualquier consulta, por favor, escríbanos (link al formulario))

Podemos distinguir algunos casos especiales:

a) Si el comprador desea solicitar un préstamo hipotecario, el importe del préstamo recibido se pagará en el mismo momento de la firma de la Escritura. También se pagará entonces el resto del precio de compra pendiente de pago.

b) Si existiese una carga previa que gravase la vivienda, se pueden adoptar dos caminos:

  • Que el comprador, con la autorización previa del Banco, se subrogue en el importe de la deuda pendiente de pago -convirtiéndose en el deudor hipotecario-. El importe que recibirá el vendedor, en este caso, sería: el precio de la venta, menos la deuda viva con el Banco el día de la firma, menos las cantidades recibidas a cuenta en el contrato privado, menos otros gastos que deban deducirse.
  • Que el vendedor amortice anticipadamente a su vencimiento la cantidad pendiente de pago.
    • Este pago puede realizarse en el acto inmediatamente anterior a la autorización por el Notario de la compraventa propiamente dicha. A efectos prácticos:
      • puede el comprador entregar al Banco el cheque por el importe que cancele esta deuda; en cuyo caso, la parte del precio restante se le entregará al vendedor.
      • O puede el vendedor aportar en ese mismo momento un cheque bancario que cancele el importe de la deuda -otorgando el Banco, en ese mismo momento la carta de pago para su cancelación registral-, en cuyo caso, el vendedor recibiría el importe integro de la venta, descontadas, en su caso, las cantidades que se hubiesen pagado en el momento de la firma del contrato privado.
    • La amortización de la cantidad pendiente de pago al Banco acreedor, también puede hacerse en cualquier momento que medie entre la firma del contrato privado y la propia Escritura de compraventa. Este supuesto es menos frecuente y tiene el riesgo de que el contrato no se lleve a buen fin, a pesar de que hayan mediado arras confirmatorias, con el consiguiente posible efecto en el vendedor. Esta opción depende, exclusivamente, de las circunstancias y la decisión del vendedor.

c) Que intervengan varios compradores o varios vendedores que deban pagar o recibir el dinero en lugares y momentos distintos. Ciertamente esta situación puede resultar muy complicada, pero es un reto apasionante que Rimontgó ha superado en operaciones de gran relevancia económica. El éxito final de la operación, naturalmente, reporta gran satisfacción para vendedores y compradores, pues ven resuelto un problema de muy difícil solución; pero, es especialmente gratificante para el equipo de Rimontgó que ha sido capaz de aportar soluciones imaginativas, prácticas y seguras para todas las partes.

No es una práctica muy habitual si concurren circunstancias en el inmueble, sus propietarios o en los compradores. Sin embargo, cuando todo está en orden (esta circunstancia es el efecto de Rimontgó ha hecho un trabajo previo impecable), entonces es perfectamente posible acudir la Notaría, para en un solo actos, realizar la transmisión del Pleno dominio del inmueble, aunque existan derechos de terceros, cargas hipotecarias o contingencias legales o fiscales de otro tipo.

La firma ante Notario del conjunto de actos jurídicos asociados a una compraventa con la mediación de Rimontgó -por complicada que la operación sea- confiere al comprador plena seguridad jurídica pudiendo realizar el pago de la totalidad del precio, en un solo actos y con plenas garantías.

Casa en venta en Dénia. RMG3238

Una “compra sobre plano” es la forma coloquial de nombrar el pago que se hace a cuenta del precio total de compra de un inmueble que se encuentra en proceso de construcción y que se terminará y entregará en el futuro.

Este pago parcial puede iniciarse con un importe del 10% del precio de compra y continuarse con pagos parciales periódicos que pueden llegar hasta el 80% o más, a cuenta del precio final de la vivienda, cuya diferencia se pagará a la firma de la escritura de compra y la consiguiente entrega de llaves y la documentación de la vivienda.

El proceso de construcción propiamente dicho, puede durar entre uno y dos años. Los trámites administrativos previos y posteriores a la construcción, pueden alargar este proceso de forma desesperante y, muchas veces, sin otra justificación que la carga de trabajo y el poco personal de la Administración Pública.

Por las cantidades recibidas a cuenta el promotor entregará un aval bancario que garantice la entrega de la vivienda en plazo o la devolución de las cantidades entregadas.

A la firma de la Escritura de venta, el promotor entregará toda la documentación técnica de la vivienda y un seguro que garantice los defectos estructurales de obra durante diez años y otras garantías adicionales por las instalaciones y equipamientos.

Si la vivienda que va a comprarse tiene un préstamo hipotecario con saldo pendiente de pago, puede el comprador considerar subrogarse en el importe pendiente, e incluso ampliarlo, con el consentimiento del Banco acreedor.

El comprador, al subrogarse en la hipoteca, asume la condición de deudor frente al banco prestamista. Esto puede suponer, para el comprador, una mayor agilidad en la obtención de un préstamo que financie parte de su importe de compra, así como también supone un ahorro en los gastos de apertura del préstamo hipotecario. Por su parte, el vendedor se ahorra los gastos derivados de cancelar la hipoteca existente.

Trámites tras la compra

La escritura pública de compraventa otorgada ante un Notario Público es el acto previo necesario para inscribir el título de compra en el Registro de la Propiedad. La función de dicha inscripción es ejercer frente a cualquier tercero los derechos adquiridos.

No siendo la inscripción obligatoria, sin embargo, es altamente recomendable porque proporciona máxima garantías jurídicas.

Por lo tanto, la firma de la compraventa mediante contrato privado, siendo perfectamente legal y surtiendo efectos entre las partes: por una parte, no surte efectos frente a terceros, y por otra parte, no tiene acceso al registro de la Propiedad, siendo preceptiva la Escritura ante Notario.

En el caso de que la compra esté parcialmente financiada mediante un Préstamo con Garantía Hipotecaria, el Banco prestamista exigirá que la Escritura de préstamo tenga acceso al registro de la Propiedad para surtir efectos frente a terceros. Pero esta inscripción requiere la inscripción previa del título de compra, en virtud del cual, el comprador tiene facultad para hipotecar la finca comprada para que sirva de garantía en el caso de impago de la deuda. Luego, nuevamente, la Escritura Pública de Compra ante Notario es imprescindible.

La inscripción la puede realizar cualquier persona autorizada. Normalmente, por razones de agilidad y en el caso de que hubiese que hacer rectificaciones, la inscripción la suele realizar la Gestoría que normalmente trabaja con la Notaría. En el caso de que medie un préstamo con garantía hipotecaria, será el gestor del Banco quien se asegure de que el título de compra y la escritura de préstamo se inscriben de forma sucesiva en el Registro de la Propiedad.

En el mismo momento de la firma, por vía telemática, el notario anticipa al Registro de la Propiedad correspondiente, que el acto jurídico ha concluido. A continuación, la gestoría aportará una copia autorizada para su inscripción.

Naturalmente, queda el pequeño detalle del preceptivo pago de los impuestos correspondientes. Tras su inscripción y registro la copia autorizada de escritura se devuelve al propietario con los datos de la inscripción y los justificantes de pago de todas las facturas asociadas a la operación.

Villa en venta en Jávea. RMG3989

Otras cuestiones de interés

Comprar su primera casa es una decisión importante. En muchos casos, el pago de una hipoteca, impuestos y otros gastos derivados de la compraventa pueden requerir un desembolso mensual igual e incluso mayor que el valor de un alquiler mensual. Pero lo más importante es que usted está incrementando su patrimonio con cada pago.

Muchas veces, el mayor obstáculo para un comprador que compra por primera vez es la disponibilidad de efectivo para hacer frente el pago inicial y a los gastos inherentes a la operación.

La mejor forma de iniciar el proceso es acudir a un banco de confianza para que le informen de las posibilidades reales de obtener financiación atendiendo a su situación personal, y la cantidad máxima que se le concedería teniendo en cuenta su capacidad de reembolso. (Rimontgó puede asesorarle a determinar el nivel máximo de precio/préstamo que se puede permitir, siempre y cuando no tenga inconveniente en compartir información de sus ingresos y nivel de endeudamiento). Este importe máximo de préstamo, junto con el efectivo del cual dispone, determinarán el rango de precios en los cuales usted deberá buscar. Podrá comenzar su búsqueda por analizar los precios de viviendas de la zona en la que le gustaría comprar, recordando que la ubicación puede ser tan importante como la misma vivienda.

Tenga en cuenta también que en función de su situación existen diversas ayudas para la compra de vivienda. A este respecto puede encontrar información en las diversas entidades públicas que ofrecen subvenciones para la compra de vivienda (Ministerio de Vivienda y Gobiernos Autonómicos principalmente). En Rimontgó y en su entidad bancaria de confianza también puede obtener detalles al respecto.

Como comprador por primera vez, la asistencia de un profesional inmobiliario puede ser decisiva, usted debe delegar en él, con el propósito de que sea su representante en la transacción velando por la defensa de sus intereses. Su asesor inmobiliario en Rimontgó puede ayudarle a evaluar las ventajas y desventajas de comprar un determinado tipo de vivienda: (pareada, adosado, piso.) y cuál de los varios tipos de propiedad se ajusta mejor a sus necesidades. ¿Le conviene comprar una casa de segunda mano o una casa de nueva construcción?, y ¿qué tipo de información o garantías debería obtener en cada situación? Al hacer una contraoferta, ¿cuánto por debajo del precio de venta puede ofertar?, y ¿cómo se compara el precio con otros inmuebles similares en el mercado? ¿Está negociando condiciones y otros costes (por ejemplo, garantía de la vivienda) aparte del precio? ¿Qué debe hacer si es necesario hacer reformas? ¿Existen factores relacionados con la vivienda o el edificio que puedan ser un obstáculo a la hora de vender su casa? ¿Qué costes inherentes a la compraventa existen? En lo que es generalmente una decisión emocional, es muy aconsejable el asesoramiento profesional inmobiliario que le ayude a comprar de manera inteligente.

Al buscar una hipoteca, tome en consideración los costes totales, no únicamente al interés aplicable. Puede ocurrir que le pongan un tipo de interés bajo y por el contrario una comisión de apertura elevada. Asegúrese de entender cualquier tipo de coste oculto o penalizaciones de pago por adelantado que puedan llegar a ocasionarle problemas. Estudie los diferentes productos hipotecarios, y vea cuál se ajusta mejor a sus necesidades de financiación. Un buen Agente puede prestarle un buen asesoramiento financiero. Rimontgó le ofrece el servicio de búsqueda de financiación de forma gratuita, consiguiendo la mayor parte de las veces mejores condiciones que las que usted podría conseguir a nivel particular.

Una vez que ha elegido una zona y visitado varias viviendas, puede plantearse hacer una contraoferta para la vivienda que le ha convencido, pero en la que el precio excede de lo que tenía previsto. En este caso, es recomendable recurrir a la ayuda negociadora de su asesor inmobiliario en Rimontgó y canalizar la contraoferta a través de la Agencia Inmobiliaria. Si finalmente se llega a un acuerdo con el vendedor, normalmente se entregará una cantidad de dinero a cuenta del precio y se formalizará un contrato de arras, fijándose en él un plazo para formalizar la escritura pública de compraventa. (A veces ese plazo se fija atendiendo a cuando el vendedor pueda comprar otra casa y mudarse).Durante ese plazo usted deberá contactar con la entidad bancaria elegida, para que envíe un tasador que valore la vivienda. Dicho valor es útil a efectos de determinar exactamente el importe máximo de préstamo.

No obstante existen supuestos de mejoras del porcentaje de financiación obtenido, aportando garantías como avales personales o reales, supuestos de viviendas de protección oficial en las que existe un precio máximo permitido y un importe máximo de préstamo, etc. En todos estos supuestos Rimontgó puede aconsejarle en aras de encontrar la mejor solución ajustada a sus necesidades.

Villa en venta en Sitges. RMGV3045

Un traslado puede ser una experiencia delicada para una familia, por los cambios que pueden implicar. Las mudanzas afectan a todos los miembros de la familia, y muchas veces es fácil pasar por alto las necesidades de nuestros niños pequeños.

Algunos consejos pueden ayudarle a facilitar el proceso de traslado:

  • Dígales a sus hijos por qué razón se están mudando.
  • Tenga una discusión familiar intercambiando impresiones sobre lo que más echará de menos y lo que más le ilusiona una vez mudado.
  • Pregúntele a sus hijos qué cosas les gustaría saber acerca de la nueva zona/ciudad, no haga suposiciones.
  • Haga una fiesta de despedida para los amigos; encuentre la forma de mantener el contacto con ellos.
  • Utilice un calendario para planificar qué pasará y en qué orden durante el proceso de mudanza.
  • Lea cuentos infantiles acerca de mudanzas.
  • Llévese una cámara fotográfica durante su búsqueda de vivienda. Fotografíe a otros niños jugando, en sus actividades y el interior de la escuela. Enséñeselas a sus hijos de vuelta a casa.
  • Permita a los niños participar en el proceso de embalaje. De ser posible, haga que todos los miembros de la familia estén presentes el día de la mudanza para observar la carga del camión. Intente colocar los enseres de los niños en último lugar, permitiendo de esta manera descargarlas primero.
  • Celebre su llegada a la nueva casa.
  • Recorra el vecindario con sus hijos para aliviar sus preocupaciones acerca de perderse. Ayude a sus niños planificar su primer día de clase -qué vestir, qué llevar con ellos y cómo llegar.
  • Dedique tiempo adicional a sus niños durante todo el proceso de mudanza, así podrá ser consciente de sus preocupaciones y tomar medidas para aliviarlas.

Sea cuidadoso a la hora de planificar una mudanza, pida presupuestos en varias empresas que sean especialistas en mudanzas, pida referencias a sus conocidos y contactos de confianza, infórmese de los servicios incluidos y considere la posibilidad de realizar un seguro de traslado.

No deje su planificación para el último momento y medite si le conviene trasladar a usted mismo algunos objetos delicados o de especial valor emocional.

Si tiene intención de mantener pertenencias en un servicio de guardamuebles, observe las garantías que le ofrecen o posibles seguros para casos de robo o accidente (incendio…) y compruebe que se trata de una empresa con las licencias correspondientes.

En caso de realizar una mudanza internacional, exija una empresa de prestigio con certificados de calidad y la infraestructura suficiente como flota de transporte y embalaje adecuado. De nuevo intente obtener referencias y observe los consejos antes citados. Desconfíe de aquellos presupuestos que parecen excesivamente baratos y si lo considera necesario, persónese en la empresa para comprobar estos aspectos de primera mano.

Apartamento en venta en Valencia. RMGV4328

Ser propietario de una casa es un objetivo que normalmente está en la mente de cualquiera, aunque desgraciadamente no al alcance de todos. En la actualidad hay más españoles con vivienda propia que antes. Sin embargo, comprar una casa es una inversión financiera considerable y no le garantiza un ahorro de dinero en el corto ni en el largo plazo, más bien es una decisión que le va a suponer un desembolso importante de dinero y una merma de su liquidez durante muchos años. Por otro lado, la mayoría de las personas conciben el hecho de alquilar como «tirar el dinero». ¿Por qué entregar su dinero al propietario de la vivienda cuando puede invertir en su propia casa? Las principales consideraciones son su estilo de vida, su habilidad para obtener una hipoteca y su situación financiera.

Como parte de un estilo de vida, los pisos en alquiler encajan dentro de las limitaciones de tiempo de las personas. Para personas que se independizan por primera vez puede ser una buena opción. En grandes áreas urbanas, los pisos le dan la oportunidad de vivir en zonas de moda, que pueden ser asequibles únicamente si alquilan. Alquilar también permite más flexibilidad a personas que por razones de su profesión o trabajo, deben cambiar de residencia con cierta periodicidad.

Además no todo el mundo puede obtener una hipoteca. A pesar de la gran cantidad de tipos de hipotecas y programas de subvenciones a los colectivos con más dificultades para acceder a una vivienda, algunas personas simplemente tienen un mal antecedente crediticio o demasiados pagos mensuales que afrontar para ser aceptados para una hipoteca o para obtener un préstamo suficiente que les permita comprar el inmueble que desean.

Otras consideraciones son ¿hasta cuándo desean invertir en una vivienda y en qué medida están dispuestos a que ello afecte su estilo de vida? La vivienda es cara. En la mayoría de los casos, vivir en la misma zona en la que se está alquilado, en un entorno de vivienda comparable (mismo tamaño, calidades, etc.) significará un desembolso mensual mayor durante muchos años.

Una vivienda no garantiza rentabilidad o ganancia al momento de venderla, si bien es cierto que en la actualidad es uno de los valores que más rentabilidad ofrece en menor tiempo. No obstante, como todas las inversiones, una casa conlleva un nivel de riesgo. Existen una serie de gastos derivados de la compraventa y de la hipoteca, que se pagan por anticipado y que se tardará bastante tiempo en generar la suficiente rentabilidad como para compensarlos. Si necesita vender en poco tiempo, la rentabilidad que obtendrá será menor. Si ud. se traslada de manera frecuente o prevé hacerlo en un futuro cercano, debe considerar seriamente los gastos de ser propietario de una casa por un corto plazo.

También debería considerar el futuro del mercado inmobiliario en general, cómo se comporta en el tiempo. Si a la economía le va bien, las viviendas tienden a aumentar en valor, pero en una económica deficitaria, el valor de las viviendas tienden a estancarse. Cuando alquila, tiene más flexibilidad para reaccionar ante grandes cambios en la economía.

A pesar de los riesgos y los cambios de estilo de vida, la propiedad de una casa es una definitiva recompensa de medio y largo plazo para la mayoría de las personas.

Si encuentra la vivienda que le interesa, pero el precio le parece excesivo, piense lo que está dispuesto a pagar por ella, y haga la contraoferta más razonable posible. Como comprador no debe hacer más de una contraoferta, si no pierde credibilidad. Asegúrese de que entiende bien todos las condiciones inherentes a la operación de compraventa. Pregunte a Rimontgó todo lo que no entienda y asegúrese de conocer todos los gastos complementarios a la compra antes de hacer su contraoferta: honorarios, impuestos, etc.

Villa en venta en Los Monasterios, Puzol. RMGV4281

  • Nombre o razón social del promotor, datos de inscripción Registro Mercantil.
  • Información concreta de la vivienda: planos emplazamiento vivienda, descripción, superficie útil, servicios y suministros, zonas comunes, seguro de daños y vicios ocultos.
  • Datos Registro de la Propiedad, para verificar:
    • que el solar sobre el que se va a construir la edificación, está inscrito a nombre de la promotora con la que contratamos.
    • que la edificación ha sido autorizada por el Ayuntamiento, mediante la correspondiente concesión de licencia.
  • Estatutos de la Comunidad.
  • Precio de venta y forma de pago
  • Datos de la subrogación de hipoteca en caso de que la haya.
  • Forma en que está previsto documentar el contrato, con sus condiciones generales y particulares, haciendo constar expresamente:
    • Que los gastos previos que por Ley corresponden al vendedor, no serán soportados por el comprador.
    • Derecho del comprador a exigir el otorgamiento de escritura pública y a la elección de notario.

Todos estos datos son, en todo caso, recabados y debidamente validados por su asesor personal en Rimontgó, el cual como experto en la materia, verifica que todo es correcto y efectúa el correspondiente seguimiento de la obra, facilitando al máximo la labor al comprador.

  • Nota simple registral relativa a su propiedad.
  • Último recibo del impuesto sobre Bienes Inmuebles.
  • Último recibo de luz, agua, gas.
  • Certificado de estar al corriente en los gastos de comunidad, (si no se obtiene y hubiera deudas, la comunidad puede exigir su importe hasta determinado limite al comprador, sin perjuicio de su derecho a reclamarlo a quien le vendió).
  • Último recibo de Gastos de Comunidad sin derramas.
  • Copia de los Estatutos de la Comunidad, inscritos en el Registro de la Propiedad.
  • En el caso de que la vivienda esté hipotecada y quede capital pendiente, certificado del estado de las deudas emitido por la entidad acreedora.

En cuanto a trabajar con una inmobiliaria en segunda mano, concretamente en nuestro caso, Rimontgó no acepta ningún inmueble en venta, ni lo ofrece, sin habernos asegurado antes de que cumple con todas las normas de seguridad y todos los requisitos jurídicos, económicos, legales y de mercado.

Apartamento en venta en pleno centro de Valencia. RMGV4282

Su asesor inmobiliario en Rimontgó es en todo caso responsable y quien debe recopilar, estudiar y validar toda la documentación con el fin de garantizar que la operación llegará a buen fin a satisfacción de las partes. Su asesor en Rimontgó debe actuar como representante del cliente hasta que la venta se lleva a cabo.

¿Cómo puedo formalizar mi compromiso de comprar una vivienda? Podemos recurrir a un contrato de compraventa privado directamente, o lo que es más habitual, formalizar un contrato de arras penitenciales:

  • Señal o arras penitenciales: Supone la reserva del derecho de comprar la vivienda, mediante el pago de una cantidad a cuenta del precio. No obliga a comprar, pero sí conlleva una penalización si alguna parte se echa atrás. En este caso si desiste del contrato el comprador, perderá la cantidad entregada, y si es el vendedor quien incumple, deberá devolver el doble de la cantidad entregada. Debe aparecer en el contrato que son arras penitenciales.
  • Contrato de compraventa privado: Documento firmado por comprador y vendedor en el que se especifican las partes, descripción del inmueble, precio y forma de pago, reparto de gastos y resto de condiciones pactadas. La cantidad que se paga es a cuenta del precio total. El comprador no se convierte en propietario definitivo, lo cual ocurrirá en la entrega de llaves que se hará en el momento de firmar la escritura pública.

En cuanto a la forma de pago se pueden distinguir tres supuestos:

  • Si vamos a solicitar una préstamo hipotecario para comprar una vivienda, normalmente se paga el precio integro en el momento de la escritura pública, salvo que se haya hecho un pago anteriormente en concepto de arras, en cuyo caso dicha cantidad se detrae de la cantidad a pagar.
  • Si existe una carga previa que recae sobre la vivienda, el vendedor solo percibirá la diferencia entre el precio y el capital pendiente de pago, ya que el importe de la deuda pendiente, será retenido para pagar al Banco y así cancelar la hipoteca previa.
  • Si se hace en un solo pago.

Sólo debe darse si la vivienda está totalmente libre de cargas en el Registro, ya que si hay alguna carga (hipoteca, embargo.), debe descontarse su importe del precio. Se aconseja sólo si se firma directamente la escritura ante notario, ya que en este caso el comprador goza de protección inmediata mediante el envío telemático por parte del notario de la comunicación de dicha compraventa. Por ley solo es posible entregar 2.500€ en efectivo.

Cuando se hace un pago parcial a cuenta del precio, «compra sobre plano», puesto que el edificio no está aún construido, (pago que normalmente supone el 20-30% del precio y que se realiza mediante pagos periódicos efectuados durante el tiempo -aproximadamente 2 años- que dura la construcción de la vivienda), el promotor viene obligado por ley a constituir un seguro que garantice la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales en el caso de incumplimiento.

Casa en venta en Olocau, Valencia. RMGV4320

Si se firma contrato privado de compraventa lo normal es que se aplace el precio, pagando la parte restante del precio en el momento de la escritura pública. En este caso el vendedor puede garantizarse en relación al precio pendiente, mediante una condición resolutoria de forma que si el comprador no paga, el inmueble vuelve a ser propiedad del vendedor.

Sobre todo si la vivienda que va a venderse está hipotecada, el comprador puede subrogarse en la hipoteca y adquirir la condición de deudor frente al banco prestamista. Al comprador le supone un ahorro por los gastos de apertura de un préstamo hipotecario y el vendedor se ahorra los gastos derivados de cancelar la hipoteca existente. El vendedor recibirá como precio el resultante de detraer el importe de préstamo pendiente y otros recibos impagados, si los hay. Es necesario que el banco acepte al comprador como prestatario.

La escritura pública de compraventa es el acto que convierte en propietario al comprador y que sirve de título inscribible en el Registro de la Propiedad. La función de dicha inscripción es dejar constancia escrita de la titularidad de los bienes y de cualquier carga que los grave. Es recomendable porque produce máxima garantías jurídicas, y obligatoria en el caso de que pidamos un préstamo hipotecario.

La inscripción la realiza el gestor de la notaria o el gestor designado por el banco, en el caso de que haya préstamo hipotecario: el notario el mismo día de la firma ya advierte al Registro del acto jurídico que se va a formalizar la compraventa en escritura pública pero luego debe llevarse al Registro, la copia autorizada de la escritura con el pago de los impuestos correspondientes, para proceder a su inscripción definitiva. Tras su inscripción se devuelve al propietario la escritura inscrita con todas las facturas abonadas por éste.

Apartamento en venta en El Ensanche, Valencia. RMGV2967

La adquisición de bienes inmuebles en España está gravada por los principales impuestos indirectos: el Impuesto sobre el Valor Añadido (en adelante, IVA) y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en sus modalidades de Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados (en adelante TPO y AJD respectivamente).

Para determinar qué tributo habremos de satisfacer en cada caso, los aspectos a tener en cuenta serán los siguientes:

  • La condición del transmitente y del adquiriente (personas físicas o jurídicas que tengan la condición de empresarios o profesionales y sean sujetos pasivos del IVA o por el contrario personas físicas que actúen como particulares).
  • Tipo de inmueble a trasmitir (viviendas, locales, oficinas, terrenos urbanos, rústicos, edificables, no edificables…) y destino del mismo (vivienda habitual, arrendamiento, actividad profesional….).
  • Y si la transmisión del inmueble es la primera o segunda y posterior.

Es decir si el vendedor es un promotor, o si por el contrario nos vende un particular (persona física no empresario), si el adquiriente es una persona física o jurídica, si es una persona física si actúa como particular o en su condición de empresario. Por otro lado, el tipo de inmueble, si el inmueble es una vivienda, un local, un terreno edificable o no edificable,.. Y por último si estamos ante una primera transmisión o segunda o posterior transmisión. Generalmente, nos venderá un promotor cuando estemos adquiriendo una vivienda nueva y nos venderá un particular cuando estemos comprando una vivienda de segunda mano.

Tributación si se adquiere un inmueble a un promotor por parte de un particular.

En las transmisiones entre un promotor y un particular hemos de tener en cuenta en primer lugar si se trata de una primera transmisión o de la segunda o posteriores (o terrenos no edificables).

Si se trata de la primera transmisión, esta estará sujeta a IVA (4%, 10% o 21%, dependiendo del tipo de inmueble), por lo que el promotor transmitente deberá de repercutir el citado impuesto al particular adquirente.

Concepto de primera entrega de viviendas (viviendas nuevas).

«aquellas que se adquieren al promotor cuando la construcción o rehabilitación esté terminada, salvo que las viviendas se hubiesen utilizado de forma continuada por un plazo igual o superior a dos años por personas distintas de los adquirentes».

«Es decir, si el promotor, una vez finalizadas las obras, alquila las viviendas y transcurridos dos años las pone a la venta, si las viviendas se adquieren por los propios arrendatarios, la entrega de las mismas suponen una “primera entrega”, no así, si dichas viviendas se adquieren por personas distintas».

«Se considerará que las obras de construcción de una vivienda están terminadas cuando se expide un certificado de fin de obra por el arquitecto y aparejador que dirigieron las mismas».

En el caso de que se trate de una segunda transmisión o posterior, (o se trate de terrenos no edificables) la operación estará exenta del IVA y estará sujeta a TPO, por lo que el transmitente no incluirá el IVA en su factura, y el adquirente deberá de liquidar el TPO al tipo del 4%, 8% o 10%.

Por tanto, si adquirimos una vivienda nueva (constituyendo a efectos de la ley primera entrega) deberemos pagar al vendedor el IVA.

Los tipos de IVA vigentes son los siguientes:

  • Tipo supe reducido del 4% para las entregas de viviendas de protección oficial.
  • Tipo reducido del 10% para las entregas de edificios, viviendas, garajes y anexos.
  • Tipo general del 21% aplicable a todas aquellas operaciones sobre bienes que no tengan fijado un tipo menor. Ej. Locales comerciales

Además del IVA, que se paga directamente al promotor que nos vende el inmueble, la transacción quedará sujeta al impuesto de transmisiones patrimoniales en su modalidad «Actos Jurídicos Documentados» (AJD).

Para la Comunidad Valenciana, se establecen los siguientes tipos de gravamen:

  • El 1,5% con carácter general.
  • El 0,1% si se trata de las primeras copias de escrituras públicas que documenten adquisiciones de vivienda habitual.
  • El 2% para los supuestos en que se haya renunciado a la exención en el IVA (ver siguiente apartado).

Tributación si se adquiere un inmueble a un promotor por parte de una Persona física o Jurídica que actúe como empresario.

La tributación es tal y como se ha desarrollado en el aparatado anterior en el caso de una primera transmisión, dicha operación estará sujeta a IVA y AJD.

En el caso de que se trate de una segunda transmisión o posterior, (o se trate de terrenos no edificables) la operación estará exenta del IVA y estará sujeta a TPO, no obstante la ley del IVA reconoce la posible renuncia a las exenciones bajo ciertos requisitos, principalmente que el adquiriente actúe, en todo caso, como empresario o profesional, sujeto pasivo de IVA.

Por tanto en la adquisición de una vivienda nueva (constituyendo a efectos de la ley primera entrega) deberemos pagar al vendedor el IVA y tributar por AJD, tanto si el adquiriente es particular como empresario, y en el caso de que se trate de una transmisión exenta (segunda transmisión o posterior,(o se trate de terrenos no edificables), la operación estará exenta del IVA y estará sujeta a TPO, teniendo el adquiriente empresario, la posibilidad de renunciar a la exención y tributar por IVA y AJD (2%), para ello ha de tener la condición de sujeto pasivo del IVA, así como cumplir los restantes requisitos establecidos en la Ley de IVA.

Tributación si adquirimos el inmueble a un particular.

En este caso, el tributo que nos afecta es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO).

Este impuesto es incompatible con el IVA, por lo que, en ningún caso deberemos satisfacer los dos tributos.

Estarán sujetas a TPO las entregas de bienes inmuebles entre particulares y las adquisiciones a promotores que se declaren exentas de IVA1 y en las que no se renuncie a la exención, tal y como hemos comentado en el apartado anterior.

La base imponible del impuesto se calcula sobre el valor del bien trasmitido, y este será en el caso de los bienes inmuebles, el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, a la fecha de devengo del impuesto.

No obstante, si el valor del bien inmueble declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada, o ambos son superiores a su valor de referencia, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes.

Cuando no exista valor de referencia o este no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible, sin perjuicio de la comprobación administrativa, será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada o el valor de mercado.

El tipo de gravamen será del 10%, salvo entregas de viviendas de protección oficial y otros supuestos especiales, que se aplica el 4% u 8%. A diferencia de cómo ocurre en el IVA el obligado a ingresar la deuda tributaria es el adquirente.

Si además el particular transmitente, es un no residente sin Establecimiento Permanente en España, el adquirente estará obligado a retener e ingresar el 3 por 100 de la contraprestación acordada, en concepto de pago a cuenta del impuesto que debe satisfacer el no residente e ingresarlo en Hacienda.

Impuestos y gastos que conlleva un préstamo hipotecario.

Si tenemos que solicitar un préstamo hipotecario al banco para la adquisición de la vivienda, además de los gastos de notaría, registro y gestión que hemos mencionado en el epígrafe de la compraventa, está el de impuesto de Actos Jurídicos Documentados y otros vinculados a la entidad bancaria prestamista:

– Impuesto Actos Jurídicos Documentados (AJD): Se distinguen los siguientes supuestos:

  1. Vivienda adquirida NO VPO: En este caso la formalización del préstamo hipotecario devenga el impuesto de AJD, que es del 1,5% de la Responsabilidad Hipotecaria (cuyo importe lo consigna el banco en la escritura pública).
  2. Vivienda adquirida VPO: En este caso la escritura de préstamo hipotecario está exenta del pago del impuesto, al igual que la posterior cancelación registral del mismo, que también está exento del pago del impuesto.
  3. Vivienda habitual: Si la vivienda se va a destinar a vivienda habitual y así se hace constar expresamente en la escritura, el impuesto de AJD, es de 0.1% sobre la responsabilidad hipotecaria.
  4. En los casos de renuncia a la exención en IVA, devenga el impuesto AJD sobre las primeras copias de escritura y actas notariales que formalicen préstamos o créditos hipotecarios cuando el sujeto pasivo es el prestamista, el tipo es del 2% del precio consignado en la escritura, sin incluir el importe pagado en concepto de IVA.

Cuando se trata de escritura de constitución de préstamo con garantía hipotecaria formalizadas a partir del 10/11/2018, el sujeto pasivo es el prestamista, es decir la entidad bancaria.

– Tasación del inmueble: Normalmente para la aprobación del préstamo hipotecario por la entidad bancaria, ésta exigirá la valoración de la vivienda objeto de compra por parte de una empresa tasadora homologada, con el fin de determinar el importe máximo del préstamo hipotecario y las condiciones del mismo. Normalmente el banco concede un importe de préstamo en base al valor de tasación siempre que dicho importe no exceda del precio de la vivienda. El importe dependerá del valor de tasación normalmente, y puede estar entre 180-400€.

– Otros gastos: Puede pactarse por el banco el cobro de una comisión de apertura, que suele consistir en un porcentaje sobre el importe del capital prestado. Seguro multiriesgo de hogar: En virtud de la ley 2/1981 se obliga al titular de un préstamo hipotecario a contratar un seguro de incendios (o daños), sobre la vivienda a hipotecar. Es un seguro que cubre el continente, no el contenido de la vivienda, el cual puede asegurarse ampliando dicho seguro. Puede ser recomendable, aunque no es obligatorio, contratar un seguro de amortización del préstamo que cubra, en caso de fallecimiento de su titular, el capital del préstamo pendiente de pago.

La ley actual obliga al banco a pagarlos casi todos los gastos. Este es el reparto que establece la normativa española desde el mes de junio de 2019:

  • Gastos que paga el hipotecado: la tasación, la nota simple del Registro de la Propiedad y además de su copia de la escritura.
  • Gastos que paga el banco: la entidad que te concede la hipoteca deberá abonar la notaría, el registro, la gestoría y el impuesto sobre actos jurídicos documentados, además de la copia de su escritura.

Durante el tiempo que el inmueble sea de nuestra propiedad debemos igualmente tener muy presente los impuestos que afectan a dicha titularidad. A continuación veremos la fiscalidad según la condición del titular del inmueble.

Si el titular es una persona física residente en España.

Tributación por el Impuesto de la Renta sobre las Personas Físicas (en adelante IRPF).

El concepto de vivienda habitual es clave en la configuración de la imposición de la tenencia del inmueble regulada en la Ley del IRPF.

A efectos de este impuesto, se entiende por vivienda habitual, toda edificación que constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de, al menos, tres años, exigiéndose adicionalmente que el contribuyente la habite de manera efectiva y con carácter permanente, en un plazo no superior a doce meses, contados desde la fecha de adquisición o de terminación de las obras.

El uso de una vivienda habitual no genera ningún tipo de renta. Es más, en determinados supuestos puede dar derecho a una deducción por su adquisición.

Deducción por adquisición de vivienda habitual: Según nuestra legislación actual, cualquier inversión realizada hasta el 31 de Diciembre de 2012 destinada a la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual permite una deducción en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) tanto por el capital invertido como por los intereses pagados, en el caso de haber solicitado un préstamo hipotecario.

Se puede deducir de la cuota íntegra el 15% de las cantidades abonadas por la compra en el mismo ejercicio fiscal, con la base máxima de 9.015,18 €.

Desde el 1 de enero de 2013 se suprime esta deducción, pero si te has deducido antes de esa fecha, puedes seguir aplicando esta deducción en tu declaración de Renta si cumples los requisitos establecidos.

Si se adquiere una nueva vivienda habitual habiendo vendido o sin haber vendido aún la anterior, no puede practicarse la deducción sobre la nueva vivienda al haber sido suprimida esta deducción desde el 01/01/2013.

Las viviendas que no constituyen la vivienda habitual del contribuyente, además de no poder practicar la deducción del apartado anterior, la Ley establece para el supuesto de bienes inmuebles urbanos que no se encuentren afectos a actividades económicas, ni produzcan rendimientos del capital inmobiliario que tendrá la consideración de renta el 2 por 100 del valor catastral (el 1,1 por 100 si el valor catastral ha sido revisado con efectos a partir de 1 de enero de 1994). Esta renta se grava en la escala general.

Para los inmuebles situados en el extranjero o inmuebles que carezcan de valor catastral, se tomará como valor el 50% del valor que dicho inmueble tendría a efectos del Impuesto de Patrimonio (el mayor entre el valor de adquisición y el valor comprobado por la Administración).

¿Cuál es el tratamiento de la reinversión en vivienda habitual?

Si en la transmisión de la vivienda habitual antigua se genera una ganancia patrimonial, ésta queda exenta de tributar cuando se reinvierta el importe total obtenido de la transmisión en la adquisición de una nueva vivienda habitual en un periodo no superior a 2 años desde la fecha de la transmisión.

Si se reinvierte sólo parte, queda exenta de tributar la parte proporcional al importe efectivamente reinvertido.

Del mismo modo tiene derecho a exención por reinversión la ganancia patrimonial obtenida cuando la vivienda antigua se vende después de la adquisición de la vivienda habitual nueva si el importe obtenido de la venta se destina a satisfacer el precio de la vivienda nueva dentro del plazo de 2 años desde la fecha de adquisición de la nueva vivienda.

El plazo de presentación de las autoliquidaciones del Impuesto sobre las Personas Físicas, cualquiera que sea su resultado (a ingresar o negativo), está comprendido entre los primeros días del mes de abril y 30 de junio del ejercicio siguiente a la fecha de devengo (31 de diciembre de cada año).

Impuesto el Patrimonio.

Las personas físicas residentes deberán tributar por el Impuesto sobre el Patrimonio. La Base Imponible será el valor de sus bienes donde quiera que estén localizados a 31 de diciembre.

En el caso de los inmuebles, deberemos tomar, como valor, el mayor de los tres siguientes:

  • valor de adquisición.
  • valor catastral.
  • valor comprobado por la Administración.

En la Comunidad Valenciana existe un mínimo exento del Impuesto sobre el Patrimonio de 500.000 euros, con efectos desde el 01/01/2021 situándose el tipo mínimo en el 0,25% y el máximo en el 3,50%. En todo caso hay que presentar esta declaración si la valoración conjunta de esos bienes supera los 2.000.000 euros, con independencia de que resulte o no cuota a ingresar.

El plazo de presentación de las autoliquidaciones del Impuesto sobre el Patrimonio, cualquiera que sea su resultado (a ingresar o negativo), está comprendido entre los primeros días del mes de abril y 30 de junio del ejercicio siguiente a la fecha de devengo (31 de diciembre de cada año).

Tributación por el Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (en adelante IBI), es un impuesto municipal que grava la titularidad sobre bienes inmuebles.

Está obligado al pago de este tributo, el titular del bien inmueble a fecha 1 de enero de cada año, momento en que se produce el devengo del impuesto, independientemente del plazo de pago que establezca cada Ayuntamiento.

A grandes rasgos, se determina aplicando al valor catastral de los inmuebles un tipo de gravamen, acordado por los respectivos Ayuntamientos en las correspondientes Ordenanzas municipales. No obstante, los tipos de gravamen del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) serán los previstos el Art. 72, REAL DECRETO LEGISLATIVO 2/2004, de 5 de marzo:

Para inmuebles urbanos el tipo de gravamen mínimo y supletorio será el 0,4 por ciento y el máximo será el 1,10 por ciento.
Cuando se trate de bienes inmuebles rústicos, el tipo de gravamen mínimo será el 0,3 por ciento y el máximo será el 0,90 por ciento.
El tipo de gravamen aplicable a los bienes inmuebles de características especiales (tendrá carácter supletorio): 0,6 por ciento.

Los ayuntamientos podrán establecer para cada grupo de ellos existentes en el municipio un tipo diferenciado que, en ningún caso, será inferior al 0,4 por ciento ni superior al 1,3 por ciento.

Los ayuntamientos respectivos podrán incrementar los tipos mínimo y máximo con los puntos porcentuales que para cada caso se indican, cuando concurra alguna de las circunstancias establecidas en la ley.

En concreto en el Ayuntamiento de Valencia los tipos aplicables son los siguientes:

  1. Sobre bienes inmuebles de naturaleza urbana: 0,723 %
  2. Sobre bienes inmuebles de naturaleza rústica: 0,437 %
  3. Sobre bienes inmuebles de características especiales: 1,30 %

Se aplicará un recargo del 30 % de la cuota líquida del impuesto a aquellas viviendas que se encuentren desocupadas con carácter permanente, Se entenderán por viviendas desocupadas con carácter permanente aquellas así declaradas por la Generalitat Valenciana.

Si el titular del inmueble es una persona física No residente en España.

Impuesto sobre la Renta de No Residentes.

En el caso de que el titular del inmueble sea una persona física no residente, deberá soportar una imputación de renta consistente en el 2% del Valor Catastral del inmueble (el 1,1% si dicho valor catastral está revisado con posterioridad al 1 de enero de 1994). El tipo de gravamen aplicable sobre dicha renta será:

Residentes UE, Islandia, Noruega y, desde 11-07-2021, Liechtenstein: 19%
Para no residentes en España ni residentes en países miembros de la UE: 24%.

El plazo de presentación e ingreso del impuesto, será el año natural siguiente a la fecha de devengo (31 de diciembre de cada año).

Impuesto el Patrimonio.

Las personas físicas no residentes deberán tributar por el Impuesto sobre el Patrimonio. La Base Imponible será el valor de sus bienes en el territorio español a 31 de diciembre. En el caso de los inmuebles, deberemos tomar, como valor, el mayor de los tres siguientes:

  • valor de adquisición.
  • valor catastral.
  • valor comprobado por la Administración.

Existe un mínimo exento estatal de 700.000 euros, aplicable a los no residentes sometidos a obligación real de contribuir y la escala de gravamen es idéntica a la de los residentes en España. En todo caso hay que presentar esta declaración si la valoración conjunta de esos bienes supera los 2.000.000 euros, con independencia de que resulte o no cuota a ingresar.

Para completar la tributación por el Impuesto sobre el Patrimonio correspondiente a los no residentes habría que tener en cuenta las exenciones aplicables, los efectos de la invocación por el contribuyente de su derecho a la aplicación de un convenio para evitar la doble imposición y las especialidades contenidas en la normativa, en particular, la relativa a la opción para residentes en otros países de la Unión Europea y del Espacio Económico Europeo de aplicar normativa autonómica si consideran que esta les es más favorable.

El plazo de presentación de las autoliquidaciones del Impuesto sobre el Patrimonio, cualquiera que sea su resultado (a ingresar o negativo), está comprendido entre los primeros días del mes de abril y 30 de junio del ejercicio siguiente a la fecha de devengo (31 de diciembre de cada año).

Tributación por el Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

Como ya se ha comentado, el IBI es un impuesto de titularidad municipal que grava la titularidad sobre bienes inmuebles situados en territorio español.

La regulación contenida en el apartado anterior del Impuesto sobre Bienes Inmuebles de una Persona Física Residente, es válido igualmente para los No residentes con inmuebles en España.

Villa en venta en Castellón de la Plana. RMGV545

En el caso de que arrendemos inmuebles de nuestra propiedad las consecuencias fiscales serían las siguientes:

Si el arrendador del bien inmueble es un residente en España.

Tributación en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

Rendimientos del Capital Inmobiliario.

Reciben tal calificación los rendimientos que se deriven del arrendamiento de bienes inmuebles, rústicos y urbanos, o de la constitución o cesión de derechos reales sobre los mismos.

A los ingresos que con carácter habitual u ocasional percibe el propietario del bien, deben deducirse de los mismos, los gastos deducibles. En principio, la Ley del IRPF permite deducir todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos, así como las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con dicho inmueble, siempre que respondan a su depreciación efectiva. Asimismo, existe una reducción del 60% del rendimiento en el caso de alquiler de vivienda habitual, no aplicable al alquiler de locales u otros bienes inmuebles.

Tales rentas se someten a la escala general y progresiva de gravamen. El tipo máximo de gravamen es del 47%.

Rendimientos de Actividad Económica (compraventa, arrendamientos de inmuebles).

Se entiende que la compraventa de inmuebles se realiza como actividad económica si existe con habitualidad una ordenación de los medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios.

Se entiende que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica cuando se cuente, al menos con una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, aunque se realicen distintos arrendamientos, incluido el de inmuebles por horas o días.

Una de las principales diferencias con respecto a la consideración de tales rendimientos como rendimientos del capital inmobiliario, radica en que en materia de deducciones, se permite la aplicación a tales actividades económicas de los incentivos a la inversión empresarial previstos en la Ley del Impuesto sobre Sociedades, a excepción de la deducción por reinversión de beneficios extraordinarios.

Tales rentas se someten a la escala general y progresiva de gravamen. El tipo máximo de gravamen es del 47%.

Tributación en el Impuesto sobre el Valor Añadido.

Están en principio exentos los arrendamientos de terrenos y los de edificaciones destinadas exclusivamente a viviendas.

El tipo de IVA vigente que se aplica a las operaciones sujetas y no exentas al impuesto (arrendamientos de locales comerciales) es el tipo general del 21%.

Si el titular del bien inmueble es un No residente en España, persona física o sociedad, y opera sin establecimiento permanente.

Cuando el no residente opere en España sin mediación de establecimiento permanente, el gravamen de las rentas obtenidas tributará por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (en adelante IRNR) de forma independiente por cada operación sujeta que realice, con devengo instantáneo y sobre los ingresos brutos obtenidos por el no residente, sin que sea posible compensación alguna entre las rentas.

La base imponible se determina de un modo diferente según el tipo de renta que se obtenga, aplicando las normas del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Con carácter general, en el caso de rendimientos, la base coincide con los ingresos íntegros percibidos sin que sea posible deducir ningún gasto.

En caso de que el no residente disponga en territorio español de un inmueble que destine al alquiler, ya sea como vivienda habitual, de temporada o turística, tributará al tipo del 24% por los ingresos que obtenga y no se podrá desgravar los gastos en los que incurra con motivo del arrendamiento.

No obstante, si el titular del inmueble reside en algún otro Estado Miembro de la Unión Europea, en Islandia o en Noruega, y Liechtenstein desde el 11/07/2021, podrá desgravarse los gastos en los que incurra con motivo del arrendamiento. Además, tributará a un tipo reducido del 19%.

El contribuyente estará obligado a presentar una declaración respecto de los ingresos que perciba, será trimestral si se trata de autoliquidaciones con resultado a ingresar, o anual si se trata de autoliquidaciones de cuota cero o con resultado a devolver.