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Guía del comprador (5)

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Fiscalidad, tributos e impuestos vivienda

Tributación en la adquisición del inmueble

1. Tributación si se adquiere a un promotor.

2. Si adquirimos el inmueble a un particular.

3. Impuestos y gastos que conlleva un préstamo hipotecario.

1. TRIBUTACIÓN EN LA ADQUISICIÓN DEL INMUEBLE

La adquisición de bienes inmuebles en España está gravada por los principales impuestos indirectos: el Impuesto sobre el Valor Añadido (en adelante, IVA) y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en sus modalidades de Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados (en adelante TPO y AJD respectivamente).

Para determinar qué tributo habremos de satisfacer en cada caso, el aspecto fundamental será la condición del transmitente. Es decir si nos vende un promotor, o si por el contrario nos vende un particular. Generalmente, nos venderá un promotor cuando estemos adquiriendo una vivienda nueva y nos venderá un particular cuando estemos comprando una vivienda de segunda mano.

1.1 Tributación si se adquiere a un promotor.

Si adquirimos a un promotor, lo primero que debemos tener en cuenta es la clase de bien que estamos comprando. El promotor es un sujeto pasivo del IVA y por ello, salvo que se trate de una transmisión exenta, y, en su caso, no se renuncie a la exención, deberá repercutirnos el IVA sobre el precio de venta acordado.

Están exentas del IVA las entregas de terrenos no edificables, y las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, entendiendo por primera entrega la realizada por el promotor una vez terminada la construcción o rehabilitación integral de la edificación.

Por tanto, si adquirimos una vivienda nueva (constituyendo a efectos de la ley primera entrega) deberemos pagar al vendedor el IVA.

La Ley, no obstante, reconoce la posible renuncia a las exenciones bajo ciertos requisitos, aunque para ello deberemos actuar, en todo caso, como empresarios o profesionales, sujetos pasivos de IVA.

Los tipos de IVA vigentes son los siguientes:

  • – Tipo superreducido del 4% para las entregas de viviendas de protección oficial.
  • – Tipo reducido del 10% para las entregas de edificios, viviendas, garajes y anexos.
  • – Tipo general del 21% aplicable a todas aquellas operaciones sobre bienes que no tengan fijado un tipo menor.
    Ej. Locales comerciales.Además del IVA, que se paga directamente al promotor que nos vende el inmueble, la transacción quedará sujeta al impuesto de transmisiones patrimoniales en su modalidad “Actos Jurídicos Documentados” (AJD).

    Para la Comunidad Valenciana, se establecen los siguientes tipos de gravamen:

  1. 1. El 1,5% con carácter general.
  2. 2. El 0,1% si se trata de las primeras copias de escrituras públicas que documenten adquisiciones de vivienda habitual.
  3. 3. El 2% para los supuestos en que se haya renunciado a la exención en el IVA.

1.2. Si adquirimos el inmueble a un particular.

En este caso, el tributo que nos afecta es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO).

Este impuesto es incompatible con el IVA, por lo que, en ningún caso deberemos satisfacer los dos tributos.

Estarán sujetas a TPO las entregas de bienes inmuebles entre particulares y las adquisiciones a promotores que se declaren exentas de IVA.

El tipo de gravamen será del 10%, salvo entregas de viviendas de protección oficial, que se aplica el 8%. A diferencia de cómo ocurre en el IVA el obligado a ingresar la deuda tributaria es el adquirente.

Si además el particular es un no residente sin Establecimiento Permanente en España, el adquirente estará obligado a retener e ingresar el 3 por 100 de la contraprestación acordada, en concepto de pago a cuenta del impuesto que debe satisfacer el no residente e ingresarlo en Hacienda.

1.3. Impuestos y gastos que conlleva un préstamo hipotecario.

Si tenemos que solicitar un préstamo hipotecario al banco para la adquisición de la vivienda, además de los gastos de notaria, registro y gestión que hemos mencionado en el epígrafe de la compraventa, está el de impuesto de Actos Jurídicos Documentados y otros vinculados a la entidad bancaria prestamista:

  • Impuesto Actos Jurídicos Documentados (AJD): Se distinguen dos supuestos:

i. Vivienda adquirida NO VPO: En este caso la formalización del préstamo hipotecario devenga el impuesto de AJD, que es del 1,5% de la Responsabilidad Hipotecaria (cuyo importe lo consigna el banco en la escritura pública).

ii. Vivienda adquirida VPO: En este caso la escritura de préstamo hipotecario está exenta del pago del impuesto, al igual que la posterior cancelación registral del mismo, que también está exento del pago del impuesto.

iii. Vivienda habitual: Si la vivienda se va a destinar a vivienda habitual y así se hace contar expresamente en la escritura, el impuesto de AJD, es de 0.1% sobre la responsabilidad hipotecaria.

  • Tasación del inmueble: Normalmente para la aprobación del préstamo hipotecario por la entidad bancaria, ésta exigirá la valoración de la vivienda objeto de compra por parte de una empresa tasadora homologada, con el fin de determinar el importe máximo del préstamo hipotecario y las condiciones del mismo. Normalmente el banco concede un importe de préstamo en base al valor de tasación ssiempre que dicho importe no exceda del precio de la vivienda. El importe dependerá del valor de tasación normalmente, y puede estar entre 180-400€.
  • Otros gastos: Puede pactarse por el banco el cobro de una comisión de apertura, que suele consistir en un porcentaje sobre el importe del capital prestado.Seguro multiriesgo de hogar: En virtud de la ley 2/1981 se obliga al titular de un préstamo hipotecario a contratar un seguro de incendios (o daños), sobre la vivienda a hipotecar. Es un seguro que cubre el continente, no el contenido de la vivienda, el cual puede asegurarse ampliando dicho seguro.Puede ser recomendable, aunque no es obligatorio, contratar un seguro de amortización del préstamo que cubra, en caso de fallecimiento de su titular, el capital del préstamo pendiente de pago.

Capítulos: 1234 – 5 – 67

Si está interesado en la adquisición de un inmueble, recuerde que puede solicitarnos catálogos y folletos de viviendas en venta.

Tipo reducido del 8% para las entregas de edificios, viviendas, garajes y anexos. (Excepcionalmente hasta el 31 diciembre de 2012 se aplicará también, en estos casos, el tipo superreducido, es decir, el 4% – Según Real Decreto-Ley 9/2011, y20/2011)